전세가 유리하다는 말, 정말 항상 맞을까?
“전세가 월세보다 낫다.” 이 말은 한때 거의 공식처럼 받아들여졌습니다.
하지만 지금은 상황이 완전히 달라졌습니다. 전세를 구하려면 대부분 대출이 필요하고, 금리 1~2% 차이만으로도 부담이 크게 달라집니다.
문제는 많은 사람들이 ‘보증금 규모’만 보고 판단한다는 점입니다. 실제로 중요한 건 총 현금 유출 비용입니다.
이 글에서는 단순 비교가 아니라, 전세대출과 월세대출을 실제 숫자로 계산해보고 어떤 상황에서 무엇이 유리한지 판단 기준까지 정리합니다.
전세대출 vs 월세, 구조부터 다르다
| 구분 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기 비용 | 보증금 수천만~수억 원 | 보증금 소액 + 월 임대료 |
| 대출 여부 | 대부분 필요 | 보증금 대출 선택적 |
| 월 부담 | 이자만 납부 | 월세 + 관리비 |
| 리스크 | 전세금 반환 위험 | 임대료 인상 가능성 |
겉보기엔 전세가 월세보다 싸 보입니다. 하지만 대출 금리가 5%를 넘으면 이야기가 달라집니다.
실제 계산: 1억 전세 vs 월세 60만 원
조건을 이렇게 가정해 보겠습니다.
- 전세 보증금 1억 원
- 대출 8천만 원
- 금리 5%
- 월세 60만 원
- 월세 보증금 1천만 원
① 전세대출 비용 계산
8천만 원 × 5% = 연 400만 원 이자 월 약 33만 원 부담
② 월세 비용 계산
월 60만 원 × 12개월 = 연 720만 원
겉으로 보면 전세가 연 320만 원 저렴합니다.
하지만 여기서 빠진 것이 있습니다. 바로 보증금 기회비용입니다.
보증금 기회비용까지 포함하면?
전세 보증금 2천만 원(본인 자금)을 예적금 3%에 넣었다면 연 60만 원 수익이 가능합니다.
이를 포함하면 실제 전세 비용은 400만 원 이자 + 60만 원 기회비용 = 460만 원
월세는 720만 원.
여전히 전세가 유리하지만 차이는 줄어듭니다.
만약 금리가 6%라면?
8천만 원 × 6% = 연 480만 원 + 기회비용 60만 원 = 540만 원
월세와 차이는 180만 원 수준으로 줄어듭니다.
이럴 때는 월세가 더 낫다
- 단기 거주(1~2년 예정)
- 이직 가능성 높음
- 전세금 반환 리스크 우려 지역
- 금리 6% 이상 고금리 구간
- 자기 자본이 거의 없는 경우
특히 단기 거주라면 중개비, 이사비용까지 포함하면 전세의 이점이 사라질 수 있습니다.
이럴 때는 전세가 유리하다
- 3년 이상 거주 계획
- 금리 4~5% 이하
- 안정적 직장 유지
- 전세보증보험 가입 가능
장기 거주 + 저금리라면 전세가 유리합니다.
많이 하는 실수 3가지
1. 전세보증보험 비용을 계산에 안 넣는다
보증보험료는 연 수십만 원 수준입니다. 총비용 계산에 반드시 포함해야 합니다.
2. 금리 변동을 고려하지 않는다
변동금리라면 1% 상승 시 이자 부담이 크게 늘어납니다.
3. 계약 갱신 리스크를 무시한다
2년 후 재계약 시 보증금 인상 가능성을 고려해야 합니다.
판단 체크리스트
- 현재 대출 금리는 고정인가, 변동인가?
- 3년 이상 거주 확실한가?
- 전세보증보험 가입 가능한가?
- 이직/이사 가능성은?
- 자기 자본은 충분한가?
결론
전세가 무조건 유리하다는 공식은 더 이상 통하지 않습니다.
결국 핵심은 총비용 + 거주 기간 + 금리 수준입니다.
단순히 “월세 아깝다”는 감정이 아니라 숫자로 계산해보고 결정하는 것이 가장 안전합니다.
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