이 글의 목적
전세 계약(혹은 갱신) 직전에 사람들이 가장 많이 검색하는 주제 중 하나가 “전세보증보험(전세보증금 반환보증) 가입 가능 여부”입니다.
그런데 막상 글들을 보면 “서류 뭐 챙기세요” 수준에서 끝나거나, 너무 추상적이어서 계약 판단에 도움이 안 되는 경우가 많습니다.
그래서 오늘은 왜 어떤 집은 되고 어떤 집은 거절되는지(승인 구조)를 먼저 풀고,
은행/중개사/집주인과 얘기하기 전에 알고 가면 유리한 질문 리스트까지 정리해드립니다.
전세보증보험이 “심사 상품”인 이유: 핵심은 회수 가능성입니다
전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 쉽게 말해 “집주인이 보증금을 못 돌려줄 때, 보증기관이 먼저 지급하고 나중에 집주인에게 구상권을 행사하는 구조”입니다. 즉 보증기관 입장에서는 한 가지를 봅니다.
“이 집에서 사고가 나면, 내가 돈을 회수할 수 있나?”
그래서 심사에서 가장 중요하게 보는 축이 딱 3개로 정리됩니다.
- 집의 담보 여력 (시세 대비 선순위 채권이 얼마나 있는지)
- 전세가율/부채비율 (전세금이 시세에 너무 붙어 있으면 위험)
- 권리관계 단순성 (압류·가압류·경매 이력 등)
이 구조를 이해하면, ‘보증보험이 되냐 안 되냐’가 감으로 보이기 시작합니다.
가장 많이 거절되는 7가지 패턴 (왜 거절되는지 “이유”까지)
1) 선순위 채권(근저당 등)이 과도한 집
등기부등본에 근저당/가압류/전세권 등이 많으면 보증기관은 “사고 시 보증금 회수가 어렵다”라고 판단합니다. 핵심은 ‘선순위 + 전세보증금’이 집값을 얼마나 잠식하느냐입니다.
2) 전세가율이 너무 높은 집 (특히 거래가 적은 빌라/신축)
전세금이 시세에 바짝 붙어 있으면, 집값이 조금만 흔들려도 보증금이 위험해집니다. 거래가 적은 지역·유형일수록 “시세를 믿기 어렵다”는 이유로 더 보수적으로 봅니다.
3) 불법건축물/용도 문제 (건축물대장 기준)
실거주를 하고 있더라도 공적 서류(건축물대장) 기준으로 주거용이 아니거나 불법 증축 이력이 있으면 제한될 수 있습니다. “사람은 살고 있는데 왜 안 되죠?”가 여기서 많이 나옵니다.
4) 집주인 체납/압류 가능성
체납은 “언제든 압류로 번질 수 있는 리스크”로 봅니다. 세입자 입장에서는 억울하지만, 보증기관은 회수 관점에서 더 민감합니다.
5) 다가구의 ‘선순위 보증금 합계’가 크거나 불명확
다가구는 “같은 건물에 여러 세입자” 구조라, 선순위 보증금 합계를 정확히 파악하기 어렵습니다. 보증기관은 이걸 불확실성으로 보고 더 보수적으로 심사하는 경향이 있습니다.
6) 계약/전입/확정일자 타이밍이 꼬인 경우
반환보증은 결국 임차인의 권리(대항력 등)와 연결됩니다. 절차가 꼬이면 나중에 지급 과정에서 문제가 생길 수 있어, 가입 단계부터 까다로울 수 있습니다.
7) “가입은 됐는데” 나중에 지급이 지연/거절되는 대표 실수
이 부분은 정말 중요한데, 보증보험은 가입했다고 끝이 아닙니다. 예를 들어 임차인이 무단 전출 등으로 권리를 상실하면 지급이 거절될 수 있다는 안내가 있습니다. 즉 ‘가입 후 유지해야 할 조건’도 같이 봐야 합니다.
HUG·HF·SGI… 뭐가 다른가? “승인 구조” 관점으로 비교
보증기관을 고를 때 많은 분들이 “어디가 더 싸요?”만 보는데, 실제로는 심사 기준/요율 구조/절차가 달라서 “내 집이 어디에서 통과될 가능성이 높은지”가 더 중요합니다.
| 구분 | 강점 | 주의 포인트 |
|---|---|---|
| HF(주택금융공사) | 요율이 LTV에 따라 명확하게 구간화(구조가 깔끔) | LTV가 높으면 요율이 급격히 뛸 수 있음 |
| SGI(서울보증) | 상품 구조가 보험 형태로 안내되어 이해가 쉬움 | 주택 유형/조건에 따라 내부 기준이 달라질 수 있어 사전 확인 필요 |
| HUG | 시장 점유가 높고, 제도/정책 변화에 따라 혜택·절차가 자주 업데이트 | 최근 요율 개편 등으로 케이스별 비용 편차가 커짐 |
“보증료”는 얼마가 현실적일까? (숫자로 체감하기)
보증료는 보통 이런 구조로 계산합니다.
보증료(대략) = 보증금 × 보증료율 × 계약기간(연 단위)
여기서 중요한 건 “0.0X%”가 별거 아닌 것처럼 보여도, 보증금이 억 단위면 체감이 확 달라진다는 점입니다.
예시 1) 보증금 2억, 2년 계약, 연 0.11%라면
2억 × 0.11% × 2년 = 약 44만 원
“월 2만 원도 안 되네?”처럼 느껴지지만, 보증료를 한 번에 납부하는 구조인 경우 심리적 부담이 생길 수 있습니다.
예시 2) 보증료율이 0.04% vs 0.18%로 갈리면?
같은 보증금 2억, 2년 기준으로
- 연 0.04% → 2억 × 0.04% × 2 = 16만 원
- 연 0.18% → 2억 × 0.18% × 2 = 72만 원
같은 “보증보험”이라도 조건(LTV 등)에 따라 수십만 원 단위 차이가 충분히 날 수 있습니다. HF는 LTV 구간별 요율을 공식 안내하고 있어, 구조를 먼저 이해하기 좋습니다.
은행/중개사/집주인 만나기 전에 꼭 던져야 할 질문 8개
이 질문들은 “상대가 귀찮아할 수는 있지만”, 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 질문을 던지는 순간, 상대 반응에서 위험 신호가 꽤 드러납니다.
- 등기부등본 기준 선순위 채권(근저당) 금액이 얼마인지
- 해당 주택의 최근 실거래가/시세 근거를 무엇으로 보는지
- 전세금 + 선순위 채권 합이 시세 대비 어느 정도인지
- 체납/압류 가능성 관련 확인 가능한 서류가 있는지
- 다가구라면 선순위 임차보증금 합계를 어떻게 확인할지
- 건축물대장상 용도와 위반건축물 표시 여부
- 보증보험 가입이 안 될 경우 ‘계약 해제/특약’ 처리 방식
- 보증금 입금 계좌가 임대인 명의인지
여기서 한 번이라도 “그건 왜 물어보세요?” “다들 그냥 계약해요” 같은 반응이 나오면, 저는 개인적으로 한 번 더 의심해보는 편입니다.
가입 거절을 줄이는 “실전 전략” (팁 말고, 구조 기반)
전략 1) 특약을 ‘보증보험 가능’ 중심으로 박아두기
단순히 “문제 생기면 어쩌죠?”가 아니라, 계약 문장에 보증보험 가입 불가 시 해제 가능 같은 조건을 명확히 넣어두면 협상력이 완전히 달라집니다.
전략 2) 시세 근거를 “거래 근거”로 고정하기
보증기관은 시세가 불명확한 집을 보수적으로 봅니다. 계약 전부터 실거래·공시 등 근거가 있는 가격 중심으로 판단해두면 불확실성을 줄일 수 있습니다.
전략 3) ‘선순위 구조’를 숫자로 적어놓고 판단하기
사람들이 제일 많이 실수하는 부분이 “대충 괜찮겠지”입니다. 근저당이 1억이든 2억이든, 전세금과 합쳐서 시세를 얼마나 잠식하는지를 숫자로 써보면 갑자기 냉정해집니다.
전략 4) 보증료 지원 제도까지 같이 체크하기
보증료가 부담이라면 지자체/정부의 보증료 지원 사업을 확인해볼 수 있습니다. 예를 들어 서울 주거포털 안내에는 일정 요건 충족 시 최대 40만 원 한도로 지원 내용이 정리되어 있습니다.
한 장 체크리스트 (계약 전 10분 점검)
| 점검 항목 | 확인 방법 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 선순위 채권 규모 | 등기부등본 | 근저당/가압류 다수 |
| 전세가율 과도 여부 | 실거래가/시세 근거 | 시세 근거가 흐림 |
| 용도/위반건축물 | 건축물대장 | 주거용이 아님/위반 표기 |
| 다가구 선순위 보증금 | 전입세대/확인서류 | 합계 파악 불가 |
| 계약 특약 | 계약서 문구 | 보증보험 불가 시 보호장치 없음 |
| 지급 리스크(절차) | 전입/확정일자 계획 | 타이밍이 꼬일 여지 |
요약: “보험을 들지 말지”가 아니라, “되는 집인지”부터 보세요
전세보증보험은 전세 시장에서 사실상 필수로 인식되는 흐름이지만, 모든 집이 다 되는 구조는 아닙니다.
제가 가장 강조하고 싶은 건 이거 하나입니다.
‘보증보험 가입 가능성’을 계약 조건으로 만들면, 계약의 주도권이 바뀝니다.
이 글을 보고 나면, 중개사에게 “보증보험 되죠?” 같은 질문 대신
“선순위 채권이 얼마고, 전세가율 근거가 뭔가요?”처럼 구조를 찌르는 질문을 할 수 있게 됩니다.
그 순간부터 실수가 확 줄어듭니다.
※ 참고: 보증상품/요율/지원 요건은 개인 상황과 시기별 정책에 따라 달라질 수 있어, 최종 신청 전 해당 기관의 최신 안내를 확인하는 것이 안전합니다.
자료 참고(공식/언론): HF 전세지킴보증 보증료율·산식 안내, 보증료율 변경 공지 :contentReference[oaicite:0]{index=0} / HUG 보증료율 개편 보도 :contentReference[oaicite:1]{index=1} / 서울시 보증료 지원 안내 :contentReference[oaicite:2]{index=2} / SGI 전세금보장신용보험(상품 안내) :contentReference[oaicite:3]{index=3}
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