전세대출, “조건은 맞는데 왜 안 되죠?”
은행 상담을 받아보면 이런 말을 자주 듣습니다. “연봉은 충분한데 한도가 부족합니다.” “신용점수는 괜찮지만 승인 조건이 어렵습니다.”
전세자금대출은 단순히 소득과 신용점수만 보는 상품이 아닙니다. 부채 구조, 주택 조건, 보증기관 기준, 상환 능력이 함께 평가됩니다.
즉, 같은 연봉이라도 결과가 완전히 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 은행이 실제로 어떤 구조로 판단하는지, 상담 전에 알면 유리한 핵심 포인트를 정리합니다.
전세대출 승인 구조: 4가지 핵심 평가 요소
1. 소득보다 중요한 “상환 능력 지표 (DSR) ”
대출 심사의 핵심은 “빌릴 수 있느냐”가 아니라 “갚을 수 있느냐”입니다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 연간 원리금 상환액 비율입니다.
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 연 소득 | 세전 기준 연봉 |
| 기존 대출 원리금 | 신용대출·자동차대출 포함 |
| DSR | 연 상환액 ÷ 연 소득 |
이미 신용대출이 있다면 전세대출 한도가 크게 줄어드는 이유가 바로 이것입니다.
2. 보증기관 기준 (HUG vs SGI)
전세대출은 대부분 보증기관이 위험을 떠안습니다. 대표적으로 두 가지가 있습니다.
- HUG (주택도시보증공사)
- SGI 서울보증
같은 은행 상품이라도 보증기관이 다르면 승인 기준이 달라집니다.
특히 HUG는 주택 가격과 전세가율 기준이 매우 엄격합니다.
3. 주택 조건 (집도 심사 대상)
많은 사람들이 놓치는 부분입니다. 대출은 사람만 평가하는 것이 아니라 집도 평가합니다.
대표적인 탈락 요인:
- 전세가가 시세 대비 과도하게 높음
- 다가구·빌라 등 담보 가치 불확실
- 근저당 설정이 많음
- 불법 건축물
4. 임대인 조건
집주인의 세금 체납 여부나 대출 상태도 영향을 줄 수 있습니다. 보증기관은 전세보증금 반환 가능성을 함께 평가하기 때문입니다.
금리 차이가 나는 진짜 이유
광고에서는 “최저 연 2%대”라고 하지만 실제 금리는 훨씬 높은 경우가 많습니다.
금리는 다음 요소들의 조합으로 결정됩니다.
- 기준금리 (시장 상황)
- 가산금리 (개인 위험도)
- 우대금리 (조건 충족 여부)
특히 우대금리를 모두 받지 못하면 0.5~1.5% 차이가 발생합니다.
금리 0.5% 차이의 실제 비용
예를 들어 2억 원 대출, 3년 기준:
- 연 3.0% → 연 이자 약 600만 원
- 연 3.5% → 연 이자 약 700만 원
연간 약 100만 원 차이 3년이면 약 300만 원입니다.
그래서 상담 전에 우대조건을 준비하는 것이 매우 중요합니다.
은행 상담 전에 반드시 준비해야 할 것
1. 기존 대출 정리 전략
가능하다면 소액 신용대출이라도 줄이는 것이 유리합니다. DSR에 직접 영향을 주기 때문입니다.
2. 급여 이체·카드 사용 실적
우대금리 항목에 포함되는 경우가 많습니다. 상담 직전에 계좌를 바꾸는 것보다 최소 몇 개월 유지가 유리합니다.
3. 계약 예정 주택 정보 확보
등기부등본, 시세 정보 등을 미리 확인하면 불필요한 거절을 피할 수 있습니다.
4. 보증기관 유형 확인
같은 은행이라도 어떤 보증을 쓰는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
실전 체크리스트 (상담 전 점검)
| 항목 | 확인 여부 |
|---|---|
| 기존 대출 총액 파악 | □ |
| 신용점수 확인 | □ |
| 계약 예정 주택 시세 확인 | □ |
| 근저당 설정 여부 확인 | □ |
| 우대금리 조건 충족 여부 | □ |
| 보증기관 유형 문의 | □ |
많은 사람들이 착각하는 포인트
“연봉 높으면 무조건 된다” → 아닙니다. “신용점수 높으면 문제 없다” → 아닙니다.
전세대출은 개인 + 집 + 계약 구조를 함께 보는 상품입니다.
특히 빌라나 신축 다가구의 경우 신용이 좋아도 거절되는 사례가 많습니다.
결론: 전세대출은 “준비 싸움”입니다
은행은 위험을 최소화하려는 구조로 심사합니다. 따라서 조건을 맞추는 사람보다 구조를 이해하고 준비한 사람이 유리합니다.
특히 다음 세 가지는 결과를 크게 바꿉니다.
- 기존 부채 관리
- 주택 선택
- 우대금리 준비
상담을 받기 전에 이 구조를 알고 가는 것만으로도 한도, 금리, 승인 가능성이 모두 달라질 수 있습니다.
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