DSR은 단순한 규제가 아니라, 은행이 “당신의 상환 능력”을 수치로 판단하는 핵심 기준입니다.
구조를 이해하면 전략이 보입니다.
요즘 대출 상담을 받으면 거의 반드시 듣는 말이 있습니다.
“DSR 때문에 한도가 줄었습니다.”
그런데 많은 사람들이 DSR을 정확히 이해하지 못한 채 결과만 받아들이고 끝냅니다.
이 글에서는 DSR 구조 → 계산 방식 → 실제 한도 차이 → 전략적 대응 방법까지 실전 중심으로 설명합니다.
DSR이 정확히 무엇인가?
DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 연간 대출 상환액 비율입니다.
쉽게 말해:
- 1년에 버는 돈
- 1년에 갚아야 할 대출 원리금
이 둘을 비교하는 지표입니다.
은행은 이 수치를 통해 “이 사람이 감당 가능한가?”를 판단합니다.
DSR 계산 구조 (왜 한도가 줄어드는가)
DSR 계산 공식은 단순합니다:
DSR = 연간 총 원리금 상환액 ÷ 연소득
하지만 중요한 점은 모든 대출이 합산된다는 것입니다.
주택담보대출만 보는 게 아니라:
- 신용대출
- 자동차 할부
- 카드론
- 기존 주담대
이 모든 상환액이 포함됩니다.
실제 계산 예시: 금리 0.5% 차이의 영향
예시로 보겠습니다.
연소득 6,000만 원 직장인이 3억 원 대출을 30년 상환한다고 가정하면:
| 금리 | 연간 상환액 | DSR 비율 |
|---|---|---|
| 4.0% | 약 1,720만 원 | 28.7% |
| 4.5% | 약 1,825만 원 | 30.4% |
금리 0.5% 차이만으로 DSR이 규제선에 걸릴 수 있습니다.
이 때문에 금리 협상이 곧 한도 전략이 됩니다.
왜 은행마다 한도가 다른가?
같은 사람인데도 은행마다 한도가 다르게 나옵니다.
이유는 다음과 같습니다:
- 금리 산정 방식 차이
- 소득 인정 기준 차이
- 대출 상품 구조 차이
- 스트레스 금리 적용 방식
특히 스트레스 금리는 향후 금리 상승을 가정한 계산입니다.
이게 높게 적용되면 DSR이 빠르게 올라갑니다.
은행 상담 전에 꼭 알아야 할 전략
1. 불필요한 소액 대출 정리
작은 신용대출도 DSR에 포함됩니다.
잔액이 적어도 상환액이 크면 영향이 큽니다.
2. 상환 기간 조정
기간이 길어지면 연간 상환액이 줄어 DSR이 낮아질 수 있습니다.
3. 소득 증빙 최대화
성과급, 추가 소득도 가능하면 반영해야 합니다.
4. 금리 협상 준비
금리 0.2~0.3% 차이도 DSR에 영향을 줍니다.
실수 사례: 사람들이 자주 놓치는 부분
- 카드론을 무시하고 상담 감
- 자동차 할부를 고려하지 않음
- 소득 자료 준비 부족
- 한 은행만 방문하고 포기
이런 실수는 한도를 크게 줄일 수 있습니다.
DSR 관리 체크리스트
- □ 현재 모든 대출 목록 정리
- □ 연간 상환액 계산
- □ 불필요한 대출 정리 여부
- □ 소득 증빙 준비
- □ 여러 은행 비교
상황별 행동 전략
| 상황 | 전략 |
|---|---|
| DSR 초과 | 기존 대출 축소 또는 기간 조정 |
| 한도 부족 | 은행별 금리 비교 |
| 소득 부족 | 추가 소득 증빙 확보 |
요약
DSR은 단순 규제가 아니라 대출 전략의 핵심 지표입니다.
구조를 이해하면 한도를 늘릴 여지가 보입니다.
은행 상담 전에 준비하면 결과가 달라질 수 있습니다.
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